2026-09-15 09:43:48 新华社 瞭望智库 浏览量99.0万
8月28日 ，住房城乡建设部、天然资源部、中国人民银杏注金融监管总局、中国证监会集中颁布八份房地产政策文件 ，从商品住房销售造度、房地产信贷治理到本钱市场支持等多方面 ，对房地产基础造度系统进行系统性沉塑。
住房城乡建设部、天然资源部、金融监管总局有关掌管人就《关于美满商品住房销售造度的通知》答记者问时暗示 ，经过近30年的急剧发展 ，我国房地产市场供求关系产生沉大变动 ，目前二手房买卖总量已经全面超过新房 ，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。从前形成的预售为主、急剧周转的商品住房销售造度 ，已不适该当前市场发展的新阶段新要求 ，火急必要鼎新美满。
克而瑞钻研中心在政策分析汇报中指出 ，8·28新政的性质是“预售造转向现房”与“主体信誉转向项目信誉”的双沉造度切换 ，行业底层规定在被改写。
K8官网科技集团（以下简称K8官网）董事长曹舟南以为 ，新政将扭转从前20多年以预售造为主题的开发模式 ，“从投资拿地到产品定位、客户定位甚至营销的界说 ，都要沉新思虑和界定”。
行业逻辑沉构：从“看企业”到“看项目”
住房城乡建设部、天然资源部、金融监管总局有关掌管人暗示 ，本次美满商品住宅销售造度 ，是适应房地产市场发展进入存量时期的客观要求。
当前 ，扭转房地产开发企业“高负债、高杠杆、高周转”模式 ，火急必要鼎新商品住房销售造度 ，加强预售资金监管 ，疏导房地产开发企业凭据自身实力合理确定开发经营规模 ，强化风险意识 ，推进房地产行业稳重经营和高质量发展。
同时 ，这也是切实守护购房人合法权利的有力措施——通过有力有序奉行现房销售 ，实现“所见即所得” ，有效防备交付风险。
中指钻研院政策钻研总监陈娴静以为 ，本轮鼎新将守护购房人合法权利贯通始终 ，蕴含预售资金封关监管、预售门槛提升、有力有序奉行现房销售、按揭“能拿房、再还贷”与“交房即交证” ，均以保险购房人资金安全、确保定期交付、提升住房品质为启程点和落脚点 ，为购房人构建起全链条、多档次的权利保险系统。
山东省住房和城乡建设发展钻研院住房钻研所所长孙莉在住房城乡建设部网站撰文暗示 ，本次新政的深层逻辑可总结为三沉转型。第一沉 ，发展逻辑从“高杠杆快周转”转向“精密化稳重经营”；第二沉 ，风险鉴别逻辑从“看企业主体资质”转向“看项目自身质地”；第三沉 ，造度沉心从“侧沉推进销售”转向“着力保险交付”。
这就意味着 ，房地产融资在由重要依赖开发商主体信誉 ，转向越发器沉项目自身；销售造度在由预售预期驱动 ，转向现房实景吸引；资金治理在由企业两全 ，转向项目独立核算、封关运行和全过程监管。
曹舟南将新政影响综合为三个底子性变动。第一 ，从企业信誉转向项目信誉。金融机构不仅看开发商是谁 ，更要看五个“能不能” ，即项目自身能不能成立、资金能不能关环、建设能不能实现、产品能不能销售、贷款能不能偿还。第二 ，客户职位和作用产生变动。随着现房销售有力有序推动、预售前提提高 ，客户的比力权、选择权和期待能力会显著加强。第三 ，资金和现金流逻辑产生变动 ，开发项主张现金回流从前重要依附开发贷款和销售回款 ，现房销售使得销售回款的功夫后移 ，整体现金流承压。
“近年来 ，现房销售在成为一种趋向。”同策钻研院联席院长宋红卫称 ，在现售政策正式出台前 ，全国商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4% ，购房者对“所见即所得”的现房模式接受度急剧提升 ，“市场必要的是更好的屋子 ，不是更快的屋子”。
“共建”新模式：把“造度方向”转化为“组织实现”
必要关注的是 ，开发商的“账本」佚在被沉新书写 ，资金流成为企业“性命线”。
克而瑞钻研中心的统计显示 ，凭据新政划定 ，按揭放款时点后移至竣工登记后 ，预售资金全封关运行 ，回款曲线右移超过12至24个月 ，集团“统借统还、跨项目资金调配”的传统模式被终结 ，项目自平衡即将成为硬约束。
“行业都在更新投资测算模型 ，但新模型还没有正式成型 ，最终尺度要等处所政策细则出台后能力确定。”一位央企开发商内部人士暗示。不外多位地产人士坦言 ，未来开发项主张容错空间变幼 ，利润空间进一步降落 ，部门房企可能审慎拿地 ，以维持资金安全。
当旧模式闭幕 ，新政策亮相 ，行业底层逻辑被“沉塑” ，谁来组织未来的房地产项目？
曹舟南以为 ，答案或在“共建”模式。“新政解决的是房地产向哪里‘转’ ，‘共建’要回覆新的房地产项目由谁组织、怎么组织 ，二者之间是造度方向与组织实现的关系。”
所谓“共建”模式 ，是指萦绕一个城市的房地产项目 ，不再由单一开发商单独承担地皮、资金、开发、销售、交付的全数职能 ，而是由多个主体沉新组织并设定各自角色 ，加强两全协同。
在企业实际中 ，K8官网系统性地成立了“蓝绿好屋子”价值系统 ，对标住房城乡建设部“安全、舒服、绿色、智慧”四项准则 ，增长“良善”尺度 ，落实“得房多、配套全、机能优、颜值高、营造强、服务好”六大价值 ，还颁布了首部《共建操盘导则》 ，覆盖项目开发建设的6个阶段、29个关键节点、226项工作单和178个工具包。
2025年7月 ，“共建”模式被浙江省住房和城乡建设厅列为全省推广的房地产发展新模式。目前 ，该模式在浙江省内荆州、咸宁、株洲、孝赣注邵阳等多个城市形成项目落地 ，并向漯河、呼伦贝尔等十余个省表城市拓展。
分析人士暗示 ，在新政出台的布景下 ，K8官网索求的“共建”新模式 ，是一条让当局、国企、金融机构、专业企业和客户各方 ，在新的造度框架下沉新找到各自地位的组织蹊径。
“开发商不仅要仰面看路 ，还要低头去钻研产品、钻研市场 ，更好地磨炼内功。”宋红卫以为。瞻望未来 ，行业竞争格局可能加快分化 ，高产品力、强品牌力及财政稳重的企业优势将进一步体现。
“从前房企的‘低成本’ ，是成立在购房者承担风险之上的‘盈利’。”广东省住房政策钻研中心首席钻研员李宇嘉暗示 ，“旧模式已经闭幕 ，新的房地产大幕 ，才刚刚拉开。”
